土地月报：6月土地成交同比降幅收窄 9城集中供地国央企拿地积极

　　投资要点

　　土地供应(6 月)：本月土地供应同比下降、环比上升。

　　本月，全国合计推出1795 宗住宅用地，规划建筑面积合计10963 万平米，同比下降52%，环比上升9%，挂牌均价4264 元/平米，同比上升34%。

　　2022 年第1-6 月，全国累计推出宗住宅用地，规划建筑面积合计57787 万平方米，同比下降47%，挂牌均价3389 元/平米。

　　分城市能级看，

　　本月，一线城市新增住宅用地48 宗，推出规划建筑面积381 万平米，同比下降36%，环比上升100%，挂牌均价26211 元/平米。二线城市新增住宅用地303 宗，推出规划建筑面积3078 万平米，同比下降49%，环比上升10%，挂牌均价7101 元/平米。三四线城市新增住宅用地1444 宗，推出规划建筑面积7505 万平米，同比下降53%，环比上升3%，挂牌均价1985 元/平米。

　　今年以来，一线城市累计新增住宅用地149 宗，累计推出规划建筑面积1564 万平米，累计同比下降30%，挂牌均价21981 元/平米。二线城市累计新增住宅用地1534 宗，累计推出规划建筑面积13882 万平米，累计同比下降55%，挂牌均价6619 元/平米。三四线城市累计新增住宅用地8144宗，累计推出规划建筑面积42341 万平米，累计同比下降43%，挂牌均价1644 元/平米。

　　土地成交(6 月)：本月土地成交建面和金额环比上升、同比下降降幅收窄。

　　本月，全国住宅用地成交建面为9852 万平方米，环比+70%，同比-45%(上月为-60%)；成交金额为4785 亿元，环比+101%，同比-36%(上月为-70%)；成交楼面均价4852 元/平方米，同比+16%。

　　2022 年第1-6 月，全国住宅用地成交建面积38083 万平方米，累计同比下降53%；成交总价为14186 亿元，累计同比下降55%；成交均价为3725 元/平方米，累计同比下降5%。

　　分城市能级看，一线城市成交建面491 万平米，同比下降17%；成交总价1116 亿元，同比上升30%；挂牌均价26211/㎡，成交均价22721 元/㎡。

　　二线城市成交建面3237 万平米，同比下降51%；成交总价2288 亿元，同比下降38%；挂牌均价7101 元/㎡，成交均价7068 元/㎡。三四线城市成交建面6124 万平米，同比下降43%；成交总价1381 亿元，同比下降53%；挂牌均价1985 元/㎡，成交均价2247 元/㎡。

　　2022 年第1-6 月，一线城市累计成交建面1120 万平米，同比下降57%，累计成交总金额2393 亿元，同比下降45%。二线城市累计成交建面9037 万平米，同比下降62%，累计成交总金额6459 亿元，同比下降56%。三四线城市累计成交建面27926 万平米，同比下降48%，累计成交总金额5333 亿元，同比下降57%。

　　溢价率：本月全国住宅用地溢价率同比下降9pct，环比上升1pct。

　　本月，全国住宅用地溢价率4%，同比-9pct，环比+1pct.一线城市溢价率5%，同比持平，环比+4pct；二线城市溢价率4%，同比-9pct，环比+2pct；三四线城市溢价率5%，同比-12pct，环比+1pct。

　　2022 年第1-6 月，全国住宅用地市场溢价率4%，累计同比-14pct.一线城市溢价率5%，累计同比-3pct；二线城市溢价率4%，累计同比-15pct；三四线城市溢价率4%，累计同比-21pct。

　　流拍率：本月全国住宅用地流拍率同比上升1pct，环比下降4pct。

　　本月，全国住宅用地流拍率13%，同比+1pct，环比+4pct.其中，一线城市流拍率为0%，同环比持平，二线/三四线的流拍率分别为11%/14%，同比-5pct/+3pct，环比+3pct/+5pct。

　　2022 年第1-6 月，全国住宅用地市场流拍率4%，累计同比-7pct；一线城市累计流拍率3%，累计同比-1pct；二线城市累计流拍率10%，累计同比+1pct；三四线城市累计流拍率13%，累计同比+1pct。

　　集中供地：上海等9 城完成出让，冷热分化，国央企拿地积极上海首批集中供地结束。6 月1 日，上海完成本年第一批土地集中供应，共推出40 宗涉宅地块， 全部成交，成交建面446 万平方米，总成交金额879 亿元。楼面价环比上升、溢价率环比上升。成交楼面均价19707 元/㎡，较21 年第三批次上升100pct.23 块底价成交，13 块封顶成交，4 块溢价成交。本次土拍国央企摘地25 宗，总成交金额586.3 亿元，民企摘地7宗，总成交金额148.6 亿元。

　　沈阳首批集中供地结束。6 月15 日，沈阳完成本年第一批土地集中供应，共推出5 宗涉宅地块，4 宗成交，1 宗流拍，成交建面25 万平方米，总成交金额14 亿元。楼面价环比下降、溢价率环比下降。成交楼面均价5590元/㎡，较21 年第三批下降7pct，溢价率0.0%，较上批次下降0.39 个百分点，流拍率20%，下降50 个百分点。4 块底价成交。本次土拍国企拿地积极，共摘地4 宗，总成交7.3 亿元。

　　青岛第二批集中供地结束。6 月16 日，青岛完成了本年第二批土地集中供应，共推出27 宗涉宅地块，1 宗流拍，26 宗成交，成交建面194 万平方米，总成交金额105 亿元。楼面价环比上升、溢价率环比下降。成交楼面均价为5405 元/㎡，较今年第一批次上升40.5pct.溢价率1.9%，较今年第一批次下降0.1 个百分点，流拍率4%，与今年第一批次下降2 个百分点。24 块底价成交，2 块封顶成交。本次土拍国央企摘地12 宗，总成交金额33.5 亿元，民企摘地6 宗，总成交金额19.1 亿元。

　　郑州首批集中供地结束。6 月22 日，郑州完成本年第一批土地集中供应，共推出15 宗涉宅地块，全部成交。成交建面207 万平方米，总成交金额107 亿元。楼面价环比上升，溢价率环比下降。成交楼面价5163 元/㎡，较21 年第三批次上升8.8pct，溢价率1.9%，较上批次上升1.3 个百分点。

　　13 块底价成交，2 块溢价成交。本次土拍国央企摘地8 宗，总成交金额141.8 亿元，民企摘地7 宗，总成交金额245.3 亿元。

　　合肥第二批集中供地结束。6 月22 日，合肥完成了本年第二批土地集中供应，共推出29 宗涉宅地块，5 宗流拍，24 宗成交，成交建面261 万平方米，总成交金额190 亿元。楼面价环比下降、溢价率环比下降。成交楼面均价为7297 元/㎡，较今年第一批次下降15.9pct.溢价率7.9%，较今年第一批次下降3.3 个百分点，流拍率17%，下降8 个百分点。7 块底价成交，8 块溢价成交，9 块封顶成交。本次土拍国央企摘地13 宗，总成交金额92.6 亿元，民企摘地3 宗，总成交金额48.3 亿元。

　　苏州第二批集中供地结束。6 月23 日，苏州完成了本年第二批土地集中供应，共推出22 宗涉宅地块，2 宗流拍，20 宗成交，成交建面198 万平方米，总成交金额271 亿元。楼面价环比上升、溢价率环比上升。成交楼面均价为13677 元/㎡，较今年第一批次基本持平。溢价率3.1%，较今年第一批次上升0.1 个百分点，流拍率9%，比今年第一批次上升9 个百分点。

　　17 块底价成交，3 块封顶成交。本次土拍国企摘地13 宗，总成交金额154.9亿元，民企摘地3 宗，总成交金额30.5 亿元。

　　武汉第二批集中供地结束。6 月29 日，武汉完成了本年第二批土地集中供应，共推出11 宗涉宅地块，1 宗流拍，10 宗成交，成交建面90 万平方米，总成交金额99 亿元。楼面价环比下降、溢价率环比下降。成交楼面均价为11083 元/㎡，较今年第一批次基本持平。溢价率0.58%，较今年第一批次下降0.8 个百分点，流拍率9%，比今年第一批次上升5 个百分点。9 块底价成交， 1 块封顶成交。本次土拍国央企摘地4 宗，总成交金额11.3 亿元，民企摘地2 宗，总成交金额2.9 亿元。

　　宁波第二批集中供地结束。6 月29 日，宁波完成了本年第二批土地集中供应，共推出21 宗涉宅地块，全部成交，成交建面215 万平方米，总成交金额162 亿元。楼面价环比下降、溢价率环比下降。成交楼面均价为7537 元/㎡，较今年第一批次下降27.4pct.溢价率4.0%，较今年第一批次下降1.9 个百分点。13 块底价成交，7 块封顶成交，1 块溢价成交。本次土拍民企拿地积极，国央企摘地4 宗，总成交金额24.9 亿元，民企摘地11 宗，总成交金额47.3 亿元。

　　杭州第二批集中供地结束。6 月30 日，杭州完成了本年第二批土地集中供应，共推出45 宗涉宅地块，全部成交，成交建面344 万平方米，总成交金额557 亿元。楼面价环比上升、溢价率环比下降。成交楼面均价为16218元/㎡，较今年第一批次下降10.8pct.溢价率5.2%，较今年第一批次下降1.2 个百分点。23 块底价成交，12 块封顶成交，10 块溢价成交。本次土拍民企拿地积极，国央企摘地7 宗，总成交金额93.5 亿元，民企摘地29 宗，总成交金额387.4 亿元。

　　投资建议：地产销售5 月拐点已现，6 月土地市场环比改善，但同比降幅仍然较大，政策仍将加速改善，供给侧改革趋势持续，中长期看好保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、南山控股、招商积余等。

　　风险提示：大幅收紧按揭等居民杠杆，房企信用风险超预期，基本面恢复力度低于预期。

（文章来源：兴业证券）