北大赵波：应丰富居民投资途径，避免由于投资机会不足，对房产投资过度依赖

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赵波（北大国发院经济学长聘副教授、博士生导师）

60s要点速读：

2、目前虽然是就近入学，但是由于租售不同权，相当于教育资源是通过市场化的房地产交易获得的溢价。所以我期待能够实现更平均的教育资源的供给，目前的财政需要极大加强对于落后地区、落后学校的资金支持。

3、对于房企的监管需要权衡，既不能一棍子打死，也应该看到有个别房企，它多元化，有很高的负债，盲目扩张，对于这些房企应该打破他们所谓的大而不倒的预期。

正文：

当前，很多家庭持有房产是把它作为价值储藏的手段，目前中国家庭的资产结构比较单一，44%是房产，去掉房产之外股票参与率非常低，相对于欧美发达国家来说，大量的居民缺乏替代资产，所以导致很多人目前还是愿意将房产作为自己最主要的资产来投资。这在当前看是没有问题的，从长期来看可能会有一定问题，因为资金是有限的，当你配置到一部分资产当中，就丧失了它的机会成本，丧失了它其他的功能。

第二，目前来看住房跟教育资源绑定，租房和出售的房子，租售不同权。教育资源的分配不均又加剧了前面讲的矛盾，所以才会有大量的学区房的存在。第三，我们的房产是私有的，但是土地是公有的，土地收入依然是很多地方政府的重要收入来源和经济的刺激工具。第四，城乡的要素流动壁垒依然在，我们的户籍制度改革依然落后于城镇化。第五，我们缺少足够或的投资机会，跟第一相关的，如果居民想要去投资，不投资房地产，他想投资更好的企业，比如我要去投资宁德时代、投资特斯拉，他要有金融市场帮他去完成。而现在有些优质企业的融资渠道仍然不畅，从商业银行贷款的存量来看，目前30%的贷款存量还是投资于房地产，房地产还是我们的压舱石。第六，房地产的重资产、高杠杆、高周转，稳定性比较差，少许企业存在着表外融资，这可能会存在一定的风险。第七，目前我们的宏观增速逐步下降，财富分布不均，房产税难以推行。这些都是一定的阻力。

如何去应对这些阻力呢？我提一些不成熟的见解。

我个人的感觉是房地产的调控，我们过去一直是控制需求。怕涨就限制你的需求、限制你的流动性，从而把你打压下去。可是我们都知道，想要根本改变这个问题，光靠控制需求是不行的。你要依赖于供给端的政策，不能只关注于短期行业自身。因为房地产业太复杂了，关系到金融业，房地产贷款跟它息息相关。关系到土地，还有政府。关系到税收，还跟教育息息相关。它也跟户籍制度的改革相关，所以顶层设计尤为重要。我个人觉得需要更强有力的中央统筹协调改革。

第一，丰富居民的投资途径。尽管从短期来看有一些不切实际，但是我想既然是长期，不妨想的远一点。比如从长期来看，我们应该开放资本项目，应该给予居民足够的权利，你可以正常投资海外金融市场的权利，避免由于投资机会不足，对于地产过度依赖。养老金作为我们将来居民养老非常重要的资金来源，因为它是一种长期的投资基金，其实应该更积极的参与国内资本市场的投资。目前我们已经在做的，就是让国有资产真正的成为全民所有，充实我们的养老金，这是从第一个方面能够丰富我们居民的投资途径。当他有了更稳定的收入来源的时候，他对于地产的依赖性就会下降，真正关注到居住属性上来。

第二，落实公立教育的公平性。目前虽然是就近入学，但是由于租售不同权，相当于教育资源是通过市场化的房地产交易获得的溢价。所以我期待在长期能够实现更平均的教育资源的供给，目前的财政需要极大加强对于落后地区、落后学校的资金支持。不光是改善房地产一个行业，对于中国长期的增长，人力资本的投资有非常重要的影响。因为现在教育俨然已经成为了奢侈品，穷人是买不起学区房的。遏制了中国长期潜在的增速。

第三，完善地方政府的约束，规范土地出让行为。目前地方政府是土地的垄断者，作为垄断者我们知道他有动机减少土地的供给，增加他的收益。他跟完全竞争的市场是不一样的，所以应该规范他们的土地出让行为。对于他的出让金用途也应该规范。

第四，解决户籍壁垒的问题。目前我们提出的统一大市场的观点，聚焦到城乡劳动力市场上，我们要彻底解决户籍壁垒的问题。我们希望按照居住地，而不是户口提供公共服务，取消任何与户口直接相关的限购政策，是非常有必要的。

第五，完善资本市场。目前的资本市场应该从两个方面入手，一个是进一步依赖市场配置资源，要找到在长期来看，不可能一辈子都依赖于房地产。短期它非常重要。从长期来看，它一定会回归到长期稳调的均值。长期来看中国的强大需要我们有更高端的制造业，因为这些制造业会带来创新。大家都知道房地产业创新带来的贡献很小，没有太大的创新。我们只有通过市场把资金配置到更有潜在全要素生产率增长的行业上来，才能进一步刺激经济长期潜在的增长。

第六，对于房企的监管需要权衡，既不能一棍子打死，也应该看到有个别房企，它多元化，有很高的负债，盲目扩张，对于这些房企应该打破他们所谓的大而不倒的预期。但是央行作为最后贷款人，应该及时介入，做好监管，处置这些风险，特别是企业的违约风险。

（整理自赵波于7月12日在北大国发院【朗润·格政】第159期论坛活动上的发言，未经本人审定。）

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